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オフィスリニューアル設計監理

2018年09月05日

事務所ビル改修工事の流れ(オフィスリニューアル設計監理)

 
 兵庫県にて オフィスのリニューアル設計監理を行った。築30年ほどの地方都市のオフィスであり , 空き室が続く中で , 税理士事務所 , 法律事務所が入居してビルをエレガントなものとし、空き室が改善していくことが望まれた。また、外壁修繕がメンテナンスとして必要とされた。従前のエントランスとトイレが暗く汚いイメージであったため、一新し、女性がお化粧直しのできるトイレとなった。エントランスは、イタリアのペルリーノという大理石を用いて、照明をあてた。クライアントは , 建物損害保険に加入していたため , 風水害時に , 損害保険請求を行い ,1200 万円の請求で 1000 万円の支払いを得た。工事予算が当初 2400 万円であったが、 3400 万円となり、当初予定していなかった電気室や設備関係の充実を図ることができた。以下は工事の流れと設計事務所の仕事を記載する。地方都市のオフィスは , 暗く汚いトイレを持ち , 女性が好まない状態が多く見受けられる。明るくエレガントなトイレやエントランスにすることで , 利用者やテナント様に喜ばれ、結果として空き室も改善されていくと考えられる。    ■流れ  ①建物診断と意見徴収→②劣化診断報告書→③基本設計、修繕の検討→基本計画の決定(工事内容、資金計画の決定)→④施工会社の選定(見積もり依頼、工事内容と金額の最終チェック)→⑤工事の発注→工事説明会(近隣挨拶)→定例会議(進歩状況の確認、監理者からの報告、設計変更)→⑥竣工(竣工検査、竣工図書の受け取り、精算)→⑦今後の検討(長期修繕計画の見直し、アフターケアの確認)  

  • コンサルタントの役割   建物診断での現状の仕様と劣化、問題点の確認、修繕緊急度、修繕提案などを報告   →修繕設計の案、改良の提案、概算費用の算出と資金計画のアドバイス   →今後の中長期的な計画のアドバイス   →設計作成   →工事請負契約書類の作成、質疑応答の対応、見積書の査定、設計変更の対応   →施工計画の確認、設計図書と施工状況がきちんとあっているかを確認、予想外の事 態への対応、設計の変更や別途発注の取りまとめ、工事中の各種監理(工程計画、 仮設計画の承認、施工調査立会い、マーキング、各種テスト確認、色彩計画などの 承認、工程確認、追加変更の確認、完了検査立会い確認、竣工図書の確認   →記録の整理、長期修繕計画の見直し、維持管理の助言、定期的な検査  
  • 発生する費用 建物診断費用→基本計画案までのコンサルティング費→工事費→工事監理費用    工事が始まれば一週間に一度は定例会議を行う。     調査診断 予備調査  設計図面上で、どのくらいの年数に耐えられる材料が使われているか、図面に表現されていない材料の仕様、製作方法の確認、竣工図の確認、修繕記録の確認。建築や設備の法定点検記録の確認。    本調査  外壁、防水 下地状況の把握。赤外線による調査  給排水  代表的な数箇所を決め、ファイバースコープなどを入れて目視、あるいは写真撮影などを行って内部の状況を確認します。    施工調査
 外壁は足場がかかった状態で壁全面に対して壁全面に対して入念な調査を行い、すべてのクラック、表面材の浮きなどを調査し、実数を図と写真などで記録調査します。


 


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